Sfratto per morosità

Analisi della procedura e delle criticità

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La procedura di sfratto per morosità del conduttore – sia per contratti ad uso abitativo che per quelli ad uso diverso – è lunga, costosa e “snervante”. Motivo per il quale ritengo che valga il detto “meglio prevenire che curare“. Oramai, è certamente preferibile evitare di concedere in locazione un proprio immobile allorquando non si ricevano adeguate garanzie dal potenziale conduttore e, contestualmente, non si adottino specifiche tecniche contrattuali di protezione.

D’altronde, i tempi ed i costi della giustizia italiana sono, purtroppo, un prevedibile ostacolo alla tutela di qualunque diritto, soprattutto, a seguito delle recenti riforme processuali assai poco “razionali” e funzionali. Criticità che molte persone, forse non proprio in buona fede, ben conoscono e “sfruttano”, tanto da premeditare il loro successivo inadempimento.

A) MERITO

Ai sensi dell’art. 658 c.p.c. il locatore può intimare sfratto per morosità al conduttore inadempiente al pagamento dei canoni di locazione e/o degli oneri accessori di legge. Mette conto di precisare che l’inadempimento del conduttore non si configura per qualsiasi ritardo e/o mancato pagamento. Occorre distinguere.

In caso di locazione ad uso abitativo vale il combinato disposto degli artt. 5 e 55 L. 392/78. In particolare, l’art. 5 L. 392/78 dispone che il mancato pagamento può riguardare sia i canoni che gli oneri accessori per un importo pari ad almeno due mensilità. La norma aggiunge che il ritardo nel pagamento deve essere superiore a 20 giorni. In difetto di questi due presupposti (debito pari ad almeno due canoni mensili e ritardo di oltre 20 giorni quale termine di esigibilità del canone) l’eventuale intimazione di sfratto verrebbe respinta dal Giudice per mancanza del requisito essenziale della morosità rilevante.

L’art. 55 L 392/78 dispone, inoltre, che il conduttore, ricevuta l’intimazione di sfratto, potrebbe paralizzare la procedura sanando la morosità entro l’udienza di convalida. In breve, la norma consente al conduttore di evitare la convalida dello sfratto (quindi, la risoluzione del contratto di locazione) onorando il proprio debito comprensivo di capitale, interessi e spese legali. Il pagamento integrale del debito deve intervenire entro la prima udienza davanti al Giudice.

Da ultimo, il conduttore moroso, se dimostra di non aver potuto pagare i canoni per gravi motivi (anche se, in realtà i Tribunali tendono a non richiedere la prova dei gravi motivi!), può invocare il cd. termine di grazia. Il Giudice, raccolta la richiesta, concede 90 giorni al conduttore per sanare la morosità e fissa nuova udienza, successiva alla scadenza dei 90 giorni, per la verifica. A detta udienza, il Giudice estingue la procedura nel caso di intervenuto pagamento del debito (morosità sanata). Diversamente, se il conduttore non ha pagato la cifra esatta conteggiata dal locatore (capitale, spese ed interessi) il Giudice procede con l’Ordinanza di convalida dello sfratto.

Nel caso di contratto di locazione ad uso diverso dall’abitativo, le norme sopra richiamate non trovano applicazione. Dunque, valgono i termini di pagamento pattuiti dalle parti nel contratto. Occorre tenere presente, però, che il ritardo di qualche giorno o una morosità di poca rilevanza economica potrebbero non essere sufficienti ad ottenere la convalida dello sfratto. In sintesi, lo sfratto di morosità è pur sempre una speciale procedura, sommaria (breve, in teoria!), funzionale ad ottenere agevolmente (sempre, in teoria!) la risoluzione del contratto di locazione in occasione di un particolare inadempimento: la morosità del conduttore. Vige, dunque, la norma generale di cui all’art. 1455 cod. civ. in forza della quale l’inadempimento, per poter causare la risoluzione del contratto, deve essere “importante”. Conseguentemente, in assenza di una previsione contrattuale ex art. 1456 cod. civ. (cd. clausola risolutiva espressa con la quale le parti predeterminano specificatamente la gravità dell’inadempimento sottraendo al Giudice la sua valutazione ai fini dell’art. 1455 c.c. citato), la morosità utile a legittimare la procedura di sfratto per morosità dovrà essere “importante” – sia nel ritardo che negli importi – tenuto conto degli interessi delle parti, della storia e del valore del contratto.

B) PROCEDURA

Cosa significa intimare lo sfratto per morosità? In breve, il locatore chiede al Giudice del Foro in cui si trova l’immobile di dichiarare la risoluzione del contratto (cd. convalida dello sfratto) a causa dell’inadempimento del conduttore colpevole di non aver pagato i canoni di locazione (nelle quantità e nei tempi sopra indicati). Trattasi di un rito speciale e sommario poiché il locatore, se sussistono le condizioni di legge, potrebbe ottenere la risoluzione del contratto, anche inaudita altera parte, limitandosi ad affermare la morosità del conduttore e senza provare l’omesso pagamento. D’altra parte, il conduttore può sempre opporsi in prima udienza e, così, trasformare il rito da sommario ad ordinario (cd. rito “locatizio”) beneficiando dei vari presidi a difesa.

La domanda viene instaurata mediante un atto che, nella sostanza, è una citazione a comparire davanti al Giudice in una determina udienza che si svolgerà in una determina data. Visto la suddetta particolarità del rito, l’atto deve, a pena di nullità, contenere l’avvertenza al conduttore che la mancata comparizione in udienza e/o la comparizione senza opposizione, comporta la convalida definitiva dello sfratto. Aggiungo, pur in estrema sintesi, che l’atto contiene, altresì, l’individuazione del Tribunale competente e delle parti, una descrizione del fatto, la dichiarazione del locatore circa l’entità della morosità nonché la domanda al giudice di convalidare lo sfratto. Può altresì contenere la richiesta al Giudice ex art. 664 c.p.c. di emettere contestualmente alla convalida dello sfratto un Decreto di condanna del conduttore a pagare gli importi già scaduti e quelli a scadere fino all’effettiva riconsegna dell’immobile, oltre al rimborso delle spese di procedura.

La data dell’udienza – che teoricamente potrebbe essere fissata ad una quarantina di giorni dalla notifica dell’atto di citazione (tra il giorno in cui l’atto viene consegnato al destinatario e la data di udienza devono intercorrere almeno 20 giorni liberi), in realtà sconta il peso delle prassi dei singoli Tribunali. Di recente, infatti, molti Tribunali (ad esempio, Monza e Milano) impongono che la data d’udienza sia prenotata dall’avvocato visto l’ingente numero di procedure. Qualche giorno orsono, nel prenotare un’udienza di sfratto per un cliente, ho dovuto constatare che la prima udienza disponibile risultava a 7 mesi! Lasso di tempo in cui non si può far altro che attendere. Mesi in cui il conduttore può tranquillamente continuare nel godimento dell’immobile senza pagare alcunché e senza rischiare che qualcuno “lo butti fuori“.

Iscritta a ruolo la causa (cioè, portata a conoscenza del Tribunale mediante deposito telematico dell’atto notificato, della nota di iscrizione a ruolo, della ricevuta di versamento del Contributo Unificato e dei documenti offerti in comunicazione, tra questi almeno il contratto di locazione sottoscritto e debitamente registrato), si arriva al giorno dell’udienza. Trascuriamo eventuali problemi di notifica dell’atto di citazione che spesso dipendono da fattori non sempre prevedili (Poste Italiane perde la cartolina di ritorno e/o ritarda la restituzione della stessa al mittente, oppure non indica il ricevente etc etc) e che comportano l’obbligo di rinotifica della citazione al conduttore e fissazione di nuova udienza di comparizione.

All’udienza possono verificarsi alternativamente due situazioni:

A) Il conduttore non si presenta oppure si presenta ma non si oppone. Ipotesi ideale per il locatore. Il Giudice, constatata la regolarità della notifica e rilavato che la morosità persiste, convalida lo sfratto e fissa la data in cui il conduttore dovrà riconsegnare i locali al locatore. Contestualmente, se richiesto dal locatore, condanna il conduttore al pagamento dei canoni scaduti ed a scadere fino all’effettiva riconsegna, oltre al rimborso delle spese. Tale data – in teoria, a 30 giorni dall’udienza – è un termine a favore del debitore. In sintesi, in quei 30 giorni (in pratica, sono molto di più), il locatore non può ancora iniziare l’esecuzione forzata se il conduttore non riconsegna spontaneamente l’immobile.

B) Il conduttore compare in udienza e si oppone. Apriti cielo! Anche se l’opposizione non fosse fondata su prova scritta (ad esempio, il conduttore si presenta ed inventa una valanga di contestazioni), il Giudice sarebbe comunque obbligato a convertire il rito ai sensi dell’art. 667 c.p.c.. Cioè, la procedura si protrae, trasformandosi dal rito “breve” al rito ordinario locatizio (che prevede ulteriori memorie integrative, eventuali udienze istruttorie ed una o più udienze di discussione). Contestualmente, su richiesta del locatore, il Giudice, disposta la trasformazione del rito, emana la cd. Ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva con riserva delle eccezioni del conduttore. In altre parole, su richiesta del Locatore, il Giudice, se l’opposizione del conduttore non è fondata su prova scritta, nel convertire il rito da breve ad ordinario, ordina al conduttore di rilasciare comunque l’immobile (proprio perché l’opposizione non ha parvenza di fondatezza in assenza di idonea prova). Questa Ordinanza consente al locatore di procedere esecutivamente contro il conduttore al fine di ottenere la riconsegna dell’immobile in pendenza della causa.

Ovviamente, in caso di opposizione fondata su prova scritta ritenuta idonea dal Giudice, l’Ordinanza di rilascio non può essere emessa. Il Giudice si limita a convertire il rito da sommario ad ordinario sempre che non decida di rigettare subito la domanda del locatore viste le univoche prove del conduttore (ad esempio, il conduttore dimostra documentalmente di aver già pagato prima della notifica della citazione).

Con il Provvedimento di conversione del rito, il Giudice, oltre a concedere termini per il deposito delle memorie integrative con le quali le Parti dovranno sviluppare ogni difesa, fissa la successiva udienza ad una data sufficientemente utile al Locatore per assolvere l’onere di procedibilità previsto dall’art. 5, comma 1-bis, d.lgs. 28/2010: la cd. Mediazione Obbligatoria. In sintesi, prima di proseguire con la causa ordinaria, è obbligatorio tentare di comporre bonariamente la vertenza avanti ad un Mediatore. Tale procedura, mediamente, impegna circa 3 mesi. L’utilità di tale istituto è assai dubbia. Personalmente, la ritengo un’ulteriore perdita di tempo.

La causa convertita avrà fine con Sentenza di risoluzione del contratto di locazione in caso di rigetto dell’opposizione. Contestualmente, se richiesto dal locatore, il giudice condanna il conduttore al pagamento dei canoni scaduti ed a scadere fino all’effettiva riconsegna, oltre al rimborso delle spese. L’Ordinanza di rilascio dell’immobile viene confermata.

In caso di accoglimento dell’opposizione, il giudice respinge la domanda del locatore il quale dovrà rifondere le spese legali al conduttore. L’ordinanza di rilascio viene revocata con la conseguenza che l’eventuale azione esecutiva (fondata su quell’ordinanza) verrebbe meno per mancanza di titolo. Se poi la sentenza che accoglie l’opposizione dovesse intervenire dopo la liberazione forzata dell’immobile (cd. sfratto eseguito), il locatore sarebbe oggetto di ingenti richieste risarcitorie da parte del conduttore “buttato fuori di casa” senza legittima ragione.

C) FASE ESECUTIVA

Ottenuta la convalida di sfratto (in prima udienza oppure con la sentenza che definisce il procedimento convertito a seguito di opposizione) – il Locatore dovrà agire esecutivamente per ottenere la liberazione dell’immobile (salvo il rarissimo caso in cui il conduttore decida di lasciare spontaneamente l’unità).

Le prestazioni da compiere sono le seguenti.

a) Chiedere alla Cancelleria del Tribunale l’apposizione della formula esecutiva sul Provvedimento di convalida dello sfratto e, così, copia esecutiva della convalida. Il tempo necessario varia dai 15 ai 30 giorni a decorrere dalla pubblicazione del Provvedimento (dunque, dalla prima ed unica udienza oppure dal deposito della Sentenza).

b) Ottenuta la copia esecutiva del Provvedimento di convalida dello sfratto, occorre notificare al conduttore l’atto di precetto per consegna e rilascio. Una sorta di “ultimo avviso” propedeutico all’azione esecutiva.

In breve, tramite il proprio Difensore, il Locatore intima al conduttore, in virtù del titolo esecutivo di convalida (che viene notificato in uno al precetto), di lasciare l’immobile libero da persone e cose entro e non oltre 10 giorni dalla ricezione dell’atto di precetto. Segue l’avvertimento che, in difetto di spontaneo rilascio, si procederà ad esecuzione forzata. Il precetto deve contenere anche altre formalità a pena di nullità e/o irregolarità.

c) Trascorso senza esito il termine di 10 giorni, il Locatore può agire esecutivamente mediante la notifica dell’avviso di sloggio. Atto con il quale l’Ufficiale Giudiziario informa il conduttore che il giorno X all’ora Y si recherà presso l’immobile per restituirlo alla Proprietà (cd. primo accesso). In realtà, pur essendo un atto di competenza dell’Ufficiale Giudiziario, il documento viene redatto dal Difensore del Locatore e depositato presso l’UNEP (l’ufficio dell’Ufficiale Giudiziario) che, previo incameramento di 30/50 euro, provvederà ad apporre la data e l’ora dell’accesso e notificherà l’atto al conduttore. Alla data prestabilita l’Ufficiale si recherà in loco.

d) Per prassi, nel corso del primo accesso (salvo gravissimi motivi d’urgenza) non accade mai nulla. Prima di poter ottenere lo sgombro esecutivo dell’immobile, occorre ripetere la procedura sub. c) almeno 3/4 volte. Le ragioni di tale “ritardo” sono principalmente ravvisabili nell’intento di dar più tempo al conduttore per trovare una diversa sistemazione, trascurando, dunque, i diritti della proprietà. Si dimentica, infatti, che molto spesso i conduttori insolventi sono, in realtà, dolosamente insolventi profittando, così, delle lungaggini processuali.

e) Infine, arrivati finalmente all’accesso definitivo (il 4° oppure il 5°, dipende dalla situazioni) L’Ufficiale sgombra – anche con la Forza Pubblica – l’immobile e lo riconsegna alla proprietà. Viene redatto apposito Verbale.